Pronajímáte nemovitost nebo o tom uvažujete? Možná se právě teď rozhodujete, zda se vám více vyplatí stabilní dlouhodobý nájemník, nebo naopak zisk z krátkodobých pronájmů přes platformy jako AirBNB.
Je to otázka, která trápí mnoho majitelů nemovitostí – každý typ pronájmu má svá pro a proti.
Pojďte se s námi podívat na klíčové rozdíly mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem, abyste mohli udělat to nejlepší rozhodnutí pro sebe i svou nemovitost.
Jak fungují krátkodobé pronájmy?
Krátkodobý pronájem znamená, že nemovitost je pronajímána na dobu od několika dní až po několik měsíců. Tento typ pronájmu je typicky populární v turistických lokalitách nebo městech, kde se lidé často pohybují za prací či na kratší pobyty.
Pro tyto účely vzniklo hned několik internetových platforem, kde k nabízení takovýchto pronájmů dochází. Mezi nejznámější patří AirBNB, CouchSurfing, nebo dnes už i Booking.com.
Výhody krátkodobého pronájmu:
Vyšší výdělek (obvykle): Při správném nastavení ceny může být krátkodobý pronájem ziskovější než dlouhodobý. Častá změna nájemníků a vyšší ceny za noc či týden mohou znamenat vyšší celkový zisk.
Flexibilita: Majitel má možnost častěji kontrolovat stav nemovitosti a upravovat nájemné podle sezónnosti a aktuální poptávky.
V některých případech (spíše v rekreačních oblastech) majitelé oceňují i možnost využití po část roku i pro vlastní potřebu.
Sezónnost příjmů: V turisticky atraktivních oblastech může krátkodobý pronájem generovat značné příjmy během sezóny. Mimo sezónu ale může být sezónnost minimální.
Zde mají výhodu městské lokality oproti např. horským nebo přímořským.
Nevýhody krátkodobého pronájmu:
Nestabilní příjem: Mimo sezónu nebo v časech s nižší poptávkou nemusí být zajištěn pravidelný příjem.
Větší nároky na údržbu: Častější změny nájemníků znamenají větší opotřebení nemovitosti, což může vést k častější potřebě oprav a údržby.
Administrativní zátěž: Správa krátkodobého pronájmu je časově náročnější. Je třeba pravidelně komunikovat s nájemníky, zajišťovat úklid a organizovat předávání klíčů.
Naštěstí, tyto služby lze dnes již plně přesměrovat na specializované správcovské firmy. O své nemovitosti tak prakticky nemusíte vědět.
Vývoj legislativy: Dříve byly krátkodobé pronájmy spíše okrajovou záležitostí a většinu návštěvníků obstarávaly hotely, případně specializovaná ubytovací zařízení.
Ve velkých atraktivních městech (mezi něž patří i Praha) však tento segment narostl natolik, že se čím dál více klade důraz na zpřísňování související legislativy a tento vývoj (včetně možného úplného zákazu) nelze plně předvídat.
Co je dlouhodobý pronájem?
Dlouhodobý pronájem se obvykle uzavírá na dobu minimálně jednoho roku a často i na delší období. Tento typ pronájmu je obvyklý pro rodiny či jednotlivce, kteří hledají stabilní bydlení.
Výhody dlouhodobého pronájmu:
Stabilní příjem: Majitel nemovitosti má zajištěný pravidelný příjem po delší dobu. Není potřeba se obávat sezónních výkyvů.
Méně práce: Jakmile najdete spolehlivého nájemníka, správa nemovitosti vyžaduje méně času a administrativy. Není nutné pravidelně měnit nájemníky a starat se o úklid.
Nižší opotřebení: Dlouhodobí nájemníci obvykle pečují o nemovitost více než krátkodobí turisté. Navíc se nemovitost méně opotřebovává kvůli nižší frekvenci změny nájemníků.
Nevýhody dlouhodobého pronájmu:
Nižší flexibilita: Jednou uzavřená nájemní smlouva je platná na delší dobu, což omezuje možnost měnit nájemné nebo nájemníka podle potřeby. V případě, kdy by majitel chtěl pronajímaní ukončit úplně, je také limitovaný zákonnými důvody pro ukončení nájmu.
Riziko problémového nájemníka: Pokud se vyskytne problém s nájemníkem, je obtížnější jej vystěhovat a situaci vyřešit, než v případě krátkodobého pronájmu. V českém právní řádu je ochrana nájemníků na velmi vysoké úrovni. To pak vede k tomu, že se majitelé zdráhají se zájemci uzavírat smlouvy na delší dobu.
Nižší výnos: I když je příjem stabilní, ve srovnání s krátkodobým pronájmem bývá výnos z dlouhodobého pronájmu obvykle nižší, zejména v turisticky atraktivních oblastech.
Srovnání výnosů dlouhodobého a krátkodobého pronájmu
Pro srovnání vytvoříme dvě modelové situace.
První byt se nachází v rezidenční lokalitě na sídlišti, kde bude pronajímán dlouhodobě.
Druhý menší byt se nachází v atraktivní lokalitě v centru Prahy, který bude nabízen ke krátkodobému pronájmu přes platformu AirBNB. Oba byty mají podobnou tržní hodnotu, přibližně 6 000 000 Kč.
Byt v rezidenční lokalitě (sídliště, Praha 4)
Velikost bytu: 2+kk, 50 m²
Dlouhodobý pronájem: Pronájem na 12 měsíců
Měsíční nájem: 20 000 Kč + poplatky
Roční kalkulace:
Měsíční nájem: 20 000 Kč
Roční výnos: 20 000 Kč * 12 měsíců = 240 000 Kč
Náklady:
Údržba a drobné opravy: cca 10 000 Kč/rok
Rezerva pro neobsazenost: cca 1 měsíc/rok, tedy 20 000 Kč
Platby majitele do SVJ: cca 2 000 Kč/měs. * 12 = 24 000 Kč
Čistý roční výnos:
240 000 Kč - 10 000 Kč (údržba) - 20 000 Kč (rezerva) - 24 000 Kč (SVJ) = 186 000 Kč
Roční čistý výnos (v % z ceny bytu):
186 000 Kč / 6 000 000 Kč = 3,1 % roční výnos
Byt v atraktivní lokalitě (např. centrum Prahy, Airbnb)
Velikost bytu: 1+1, 40 m²
Krátkodobý pronájem přes Airbnb
Cena za noc: 2 500 Kč/noc
Odhadovaná obsazenost: 70 % (cca 255 dní v roce)
Průměrná délka pobytu: 4 noci
Roční kalkulace:
Roční příjem z nájmu: 2 500 Kč * 255 dní = 637 500 Kč
Náklady:
Poplatky za platformu (Airbnb): 3 % z příjmů (cca 19 125 Kč)
Údržba a úklid (po každém pobytu, v průměru 500 Kč za úklid): 255/4 * 500 Kč = 31 875 Kč
Občasná údržba a opravy: cca 15 000 Kč/rok
Energie, internet: cca 5 000 Kč/měsíc, tedy 60 000 Kč/rok
Náklady na správu a komunikaci (pokud to vlastní majitel dělá sám, jsou časové; pokud si najme správce, může to být 10 % z příjmu): cca 10 % (63 750 Kč)
Čistý roční výnos:
637 500 Kč - 19 125 Kč (Airbnb poplatky) - 31 875 Kč (úklid) - 15 000 Kč (údržba) - 60 000 Kč (energie) - 63 750 Kč (správa) = 453 750 Kč
453 750 Kč / 6 000 000 Kč = 7,5 % roční výnos
Srovnání a doporučení
Dlouhodobý pronájem nabízí stabilní příjem a menší starosti, ale výnosy bývají nižší a flexibilita omezená. Krátkodobý pronájem naopak slibuje vyšší výnosy, ale je mnohem náročnější na čas, správu a údržbu, navíc s rizikem dalšího legislativního vývoje.
Pro koho je vhodný dlouhodobý pronájem?
Majitele nemovitostí, kteří preferují stabilitu a chtějí minimalizovat čas strávený správou bytu.
Ti, kteří mají byt v lokalitě, kde není tak vysoká turistická poptávka.
Pro koho je vhodný krátkodobý pronájem?
Majitele bytů v turisticky atraktivních lokalitách, kde je možné dosahovat vysoké obsazenosti.
Ti, kteří jsou ochotni věnovat více času správě bytu a preferují vyšší flexibilitu.
Závěrem je důležité pečlivě zvážit svou lokalitu, časové možnosti a osobní preference. Obojí má své výhody, ale volba toho pravého modelu závisí na vaší konkrétní situaci a dlouhodobých cílech.
Zvažujete v budoucnu investici do nemovitosti? A chtěli byste se poradit, kde, kdy, co a za kolik koupit a jak s tím dál naložit?
Napište mi - rád to s vámi u kafe proberu.
Ať se vám daří a příště zase "na počtenou".
Michal Rydlo
Ing. Michal Rydlo
Realitní makléř / Real Estate Broker
(+420) 604 274 505
Comentarios