Stanovit tržní hodnotu bytu se může na první pohled zdát jako úkol pouze pro realitní odborníky.
Přesto existují způsoby, jak lze i bez hlubokých znalostí a přístupu k odborným databázím rychle získat představu o ceně bytu, například pomocí veřejných zdrojů a inzertních nabídek.
Zde je několik kroků, které může široká veřejnost využít k orientačnímu určení tržní hodnoty bytu.
UPOZORNĚNÍ:
Žádný z uvedených postupů nedoporučuji komukoliv, kdo seriózně uvažuje o prodeji nemovitosti. V takovém případě vždy vyhledejte odborníka, který vám připraví pořádnou analýzu, abyste zbytečně neprodělali.
Všechny uvedené varianty slouží spíše pro orientační představu.
1. Prohledání inzertních portálů
Nejjednodušší a nejdostupnější způsob, jak se zorientovat v cenách bytů ve vaší lokalitě, je procházet inzertní portály zaměřené na prodej nemovitostí. Mezi nejznámější patří například Sreality.cz, Bezrealitky.cz nebo Reality.iDNES.cz.
Tyto portály vám umožňují snadno filtrovat nabídky podle lokality, velikosti bytu, dispozice a dalších kritérií.
Co sledovat?
Hledejte byty ve stejné lokalitě jako váš byt.
Porovnávejte byty stejné nebo podobné velikosti a dispozice (1+kk, 2+kk apod.).
Důležité je také zaměřit se na stav bytu (rekonstrukce, novostavba vs. starší byt).
2. Seřazení nabídek podle ceny
Dalším krokem je seřazení nabídek podle ceny.
Seřaďte nabídky od nejlevnějších a sledujte:
Jaká je nejnižší nabídková cena podobného bytu (neprodaného) ve vaší lokalitě. Tato cena vám poskytne orientační představu o tzv. „cenové hranici prodejnosti“. Byty za nižší ceny bývají rychleji prodány, neboť představují pro kupující atraktivnější nabídky.
Odhadem na prvních třech nejlevnějších pozicích najdete byty, u kterých je šance na reálný prodej.
Dražší srovnatelné byty řešit nemusíte - to jsou obvykle "ležáky", které tam leží řadu měsíců (a dlouho ještě ležet budou), kde si majitelé odmítají nechat poradit. Mezi ty patřit nechcete.
Pokud například v lokalitě najdete hned několik bytů 2+kk o velikosti kolem 50 m², které se nabízejí kolem 4 milionů Kč, víte, že by váš byt měl být zhruba ve stejné cenové hladině, abyste ho v dohledné době prodali.
3. Zohlednění aktuální situace na trhu
Ceny bytů mohou kolísat v závislosti na aktuální situaci na trhu. Je proto dobré zohlednit další faktory:
Populární lokality: Některé mikro-lokality v Praze či i jiných městech jsou populárnější než jiné, což může znamenat vyšší ceny.
Dostupnost infrastruktury: Blízkost škol, nemocnic, obchodů nebo MHD také zvyšuje cenu nemovitosti (ve větších městech nemusíte řešit).
Ekonomická situace: Ekonomická nejistota nebo změny v hypotečních sazbách mohou ovlivnit jak nabídku, tak poptávku na trhu nemovitostí. A hlavně také vývoj cen.
Jakákoliv data, která analyzujete, obvykle vypovídají o budoucnosti. V případě prodeje je však potřeba dívat se naopak půl roku do budoucnosti.
Zohlednění očekávaného vývoje je tak možná ještě důležitější než současná analýza (vyprávět by o tom mohla řada majitelů, kteří začali prodávat na počátku poklesu cen v roce 2022).
Sledování obměny nabídky
I když nemáte přístup do katastru nemovitostí a nemůžete tak vidět skutečné realizované ceny, můžete na inzertních portálech sledovat, jak dlouho je konkrétní byt v nabídce.
Pokud byt zmizí po relativně krátké době (do 2-4 měsíců), je pravděpodobné, že se prodal za cenu blízkou nabídce.
Naopak, pokud byt zůstává v nabídce delší dobu, můžete si být jistí, že cena je příliš vysoká. A pokud takový po dlouhé době zmizí, nemůžete z toho usuzovat nic moc - pravděpodobně jen majitel ztratil trpělivost.
Nechejte si poradit
Pokud si chcete být svým odhadem jistější, můžete se obrátit na realitního makléře, který má přístup k aktuálním datům z trhu a má zkušenosti v dané lokalitě.
Realitní makléři mohou poskytnout přesnější analýzu na základě svých zkušeností a mohou vám poradit, jak by se mohla tržní hodnota bytu vyvíjet v blízké budoucnosti.
Závěr
Orientační tržní hodnotu bytu lze i jako laik rychle zjistit pomocí veřejně dostupných zdrojů, zejména inzertních portálů. Důležité je porovnávat byty v podobných lokalitách, se stejnou dispozicí a stavem.
Seřazení nabídek podle ceny vám může pomoci zjistit, kde se nachází cenová hranice prodejnosti, a tím vám umožní lépe se zorientovat v aktuálních cenách. Tento přístup vám poskytne solidní základ pro orientační stanovení ceny, než se rozhodnete pro další kroky, jako je kontaktování realitního odborníka nebo hlubší analýza trhu.
Správné nastavení ceny je čím dál důležitější část prodejní strategie - rozhoduje o tom, zda ty nejlepší kupce odradíte, nebo jestli zbytečně podstřelíte cenu (a tam vám ani aukce nepomůže).
Špatně nastavenou cenou můžete pouze ztratit. Přepálit cenu a pak muset jít dolů obvykle vede k horšímu výsledku, než když se pohybujete na relevantních úrovních.
Získat naopak můžete prvotřídně zpracovanou nabídkou. Ale o tom jindy.
Pokud vás prodej čeká a chcete byste mít jistotu, že nic nepodceníte a zajistíte si co nejlepší výsledek, neváhejte mi napsat.
Připravím vám poctivou analýzu, na kterou se budete moct spolehnout.
Ať se vám daří a příště zase "na počtenou".
Michal Rydlo
Ing. Michal Rydlo
Realitní makléř / Real Estate Broker
(+420) 604 274 505
Comments