Kombinace prodeje staré nemovitosti a nákupu nové je proces, který může přinést více stresu, než by se na první pohled zdálo.
A v důsledku toho je to poměrně častý požadavek ze strany klientů.
Aby se vám podařilo celou transakci úspěšně zvládnout a přitom jste nevyčerpali své finance ani nervy, je důležité mít jasný plán. V tomto článku se podíváme na to, jak nejlépe načasovat oba kroky a jak se připravit na celý obchod.
1. Co je důležitější: Dřív KOUPIT nebo PRODAT?
Na otázku, zda je lepší prodat svou nemovitost před koupí nové, nebo naopak, neexistuje jednoznačná odpověď. Vždy záleží na vaší aktuální situaci a na realitním trhu.
Nákup před prodejem
Pokud si novou nemovitost pořídíte předtím, než prodáte tu starou, můžete hledat bez časového stresu. Musíte mít ale jasně připravený plán financování - což je pro mnoho lidí problém.
Nevýhodou také je, že pokud prodej staré nemovitosti trvá déle, můžete se dostat do finančních problémů, protože budete muset splácet dvě hypotéky nebo jinak financovat obě nemovitosti najednou.
Šance na scénář, že si nejdříve něco vyhlídnete, poté začnete prodávat a nová nemovitost na vás počká, není reálná. Žádný prodávající vám totiž nedá rezervaci na půl roku (nebo déle) - vystavoval by se extrémnímu riziku.
Prodejem před nákupem
Prodat svou nemovitost dříve, než se pustíte do koupě nové, může být bezpečnější z finančního hlediska. Získáte přesný přehled o tom, kolik máte k dispozici peněz a můžete se rozhodovat podle reality.
Zároveň také nejste při prodeji tlačeni časem, což obvykle znamená šanci lepší výsledek. A s připravenou hotovostí jste pak pro každého prodávajícího výrazně zajímavější zájemce o koupi.
Nevýhodou je, že možná budete muset dočasně hledat jiné bydlení - buď v rámci rodiny, nebo v pronájmu - pokud nenajdete novou nemovitost v ideálním čase.
Anebo se třeba rozhodnete, že nájemní bydlení je pro vás možná i lepší volba - ale o tom zase někdy příště.
V ideálním případě se vám to může nakonec podařit zkoordinovat jako v následujícím bodě, ale je vždy potřeba být připravený i na neideální variantu.
Současný prodej a nákup
Na první pohled ideální varianta - něco si vyhlídnete, zároveň svoji současnou nemovitosti prodáte, všechny termíny do sebe krásně zapadnou a vy se stěhujete rovnou do nového.
Ale...
Tak jak to zní idylicky, tak je to zároveň nejobtížnější varianta z pohledu zorganizování celého procesu. Tady si troufám tvrdit, že bez zkušeného makléře a jeho týmu se vám to nepovede. Anebo povede, ale s výsledkem (zejména finančním) spokojení nebudete.
Důležité je i uvědomit si jinou věc - prodej prakticky vždy trvá déle, než koupě. Pokud tedy máte ambici pro tento scénář, začněte co nejdříve připravovat prodejní stranu transakce.
2. Financování celého procesu
Jedním z hlavních bodů, které vás mohou trápit, je otázka financí. Jak zabezpečit plynulý přechod mezi prodejem a koupí nemovitosti?
Zde si ukážeme hlavní možnosti, pokud chcete nejdříve kupovat a teprve poté prodávat.
Vlastní (rodinné) zdroje
Pokud máte dostatečné úspory, můžete je použít na novou nemovitost, aniž byste se spoléhali na prodej té staré. Tato varianta vám zajistí maximální flexibilitu a s prodejem začnete až po přestěhování.
Hypoteční úvěr (dočasný)
Pokud máte dostatečnou bonitu, nabízí se možnost koupit novou nemovitost na úvěr.
Poté se můžete pustit do prodeje a peníze z něj použijete na splacení úvěru. Prakticky tak budete mít úvěr jen několik měsíců.
Všechny banky umožňují předčasné splacení úvěru kdykoliv a to jen za symbolickou "pokutu". Přicházíte tak jen o několik splátek úroků, ale v porovnání s jednoduchostí a komfortem tohoto postupu je to skvělý "deal".
Pozor - Aktuálně se chystá úprava podmínek předčasného splácení hypoték, kde by sankce za předčasné sankce byly vyšší než nyní (ale stále poměrně výhodné). Na to se zaměříme v jiném článku.
Financování z prodejní ceny
Peníze za svoji nemovitost utržíte a hned ji pošlete na koupi nové. Ideální. Jenže v praxi to tak snadné není a to zejména kvůli jednotlivým lhůtaám.
Když prodáváte nemovitost, dostáváte peníze třeba do 5 dnů po převodu vlastnictví. Jenže zároveň vám začíná běžet lhůta pro odstěhování se (standardně do 14-30 dnů).
I když peníze hned pošlete dál, tak vás čeká ještě zápis v katastru nemovitostí (kolem 25 dnů) a teprve potom běží lhůta, ve které dostáváte klíče (opět 14-30 dnů).
Číselně to tedy nevychází. Jedinou možností je vyjednat si na jedné, nebo druhé straně nějaké nadstandardní podmínky pro předávání nemovitostí. To ale ne každý prodávající/kupec je schopen udělat a proto se vám na obou stranách zmenšuje množství zájemců a nabízejících.
To pak obvykle vede k horším podmínkám například na straně financí.
3. Jak se do celé akce pustit?
Asi jste již pochopily, že do celého procesu vstupuje tolik neznámých, že nejde o nic jednoduchého a je potřeba se na celou akci dobře připravit. I pro nás makléře nejde o triviální zadání.
Příprava je základ.
Zjistit a prověřit všechny jednotlivé možnosti, zohlednit vaši finanční situaci, rodinné potřeby, celkový časový rámec, právní limitace a další náležitosti.
Kontaktování a přizvání kvalitní realitního (případně i hypotečního) makléře k naplánování celé akce vám může ušetřit mnoho nervů a zejména peněz. Můžu to tak u těchto scénářů s klidným svědomím doporučit úplně každému.
Jednak vám poté i vše vysvětlí a pomůže se na to připravit, případně vám může být užitečný i při hledání nového bydlení.
A hlavně vám díky detailní znalosti celého procesu pomůže vše zkoordinovat tak, aby na sebe všechny kroky co nejlépe navazovaly.
Závěr: Mějte jasný plán a flexibilitu
Prodej a koupě nemovitosti v jednom čase vyžaduje nejen dobré načasování, ale i pečlivou přípravu. Mít jasnou strategii, zajištěné financování a spolupráci s profesionály vám ušetří nejen čas, ale i stres. Ať už se rozhodnete prodat dříve nebo koupit novou nemovitost, mějte vždy záložní plán pro případ nečekaných komplikací.
S dobrou přípravou se celý proces obejde bez větších starostí a vy se budete moci těšit na svůj nový domov.
Pokud vás tato akce čeká a chtěli byste mít jistotu, že nic nepodceníte a zajistíte si co nejlepší výsledek, neváhejte mi napsat.
Rád s vámi projdu vaši konkrétní situaci a vymyslíme ten nejlepší plán.
Ať se vám daří a příště zase "na počtenou".
Michal Rydlo
Ing. Michal Rydlo
Realitní makléř / Real Estate Broker
(+420) 604 274 505
Comments