V médiích se neustále omílá dopad koronaviru na trh nemovitostí. Jak se vyvíjejí ceny? Co bude dál s realitním trhem? Je vhodná doba prodávat nebo kupovat?
Pojďme se na chvíli oprostit od pocitů a podívejme se po zhruba 4 měsících od začátku karantény na reálná data ohledně prodejů a prodejních cen.
Upozornění: Všechna čísla, která budu ukazovat, jsou reálná prodejní čísla.
Nejde tedy o informace z nabídek a inzerátů (která se často ukazují v médiích, ale jsou zásadně zkreslující), ale o data z katastru a kupních smluv.
Budu se také dívat primárně na statistiky z Prahy, jelikož se zde sám pohybuji a většina čtenářů je také odsud.
První otázka, kterou si musíme položit je:
Projevil se koronavirus a karanténa na trhu nemovitostí vůbec nějak?
Tady si pomůžu úplně nejjednodušší statistikou, která existuje, a to je počet prodaných nemovitostí. Ta totiž velmi čitelně vypovídá o vývoji nabídky a poptávky na trhu.
Zdroj: reas.cz
Při pohledu na celou Prahu vidíme, že dopad tam velmi pravděpodobně byl a ne úplně malý. Nemovitostí se v posledních měsících prodalo méně než dříve (byla po nich nižší poptávka). Jelikož realitní transakce nějakou dobu trvají, efekt se začal projevovat se zpožděním v dubnu a především v květnu.
Květnové prodeje byly nejnižší za posledních 18 měsíců a byly o cca 20% nižší než ve stejném období loni (což přibližně platí i o dubnu).
V červnu už se trend opět lehce obrací, stále je to však o cca 10% méně než loni stejnou dobou.
Z tohoto tedy lze poměrně dobře usuzovat, že koronavirus a nejistá ekonomická situace se na trhu nemovitostí nějak projevila.
Hlavní otázka a primární zájem prodávajících i kupujích ale zní:
Co udělal koronavirus s cenami nemovitostí?
Tady jsou data také velmi dobře čitelná, ale už se do značné míry rozcházejí s mnohdy katastrofickými scénáři. Samozřejmě nevíme co bude do budoucna, ale žádný zběsilý výprodej se nekoná (teď nehovořím o cenách nájmů, kde je situace jiná, o tom ale třeba jindy)
V druhé půlce roku 2019 se reálné prodejní ceny pražských bytů (dohromady novostavby i starší byty v osobním vlastnictví) pohybovaly v rozmezí cca 82-85 tis Kč/m2 .
V březnu-květnu pak (stejně jako v případě počtu prodejů) došlo k poklesu, ale ten je v zásadě zcela marginální. Ceny v tomto „krizovém“ období poklesly na úroveň 81-83 tis Kč/m2.
To je cca 2-3% snížení cen, což odpovídá spíše lehkému zbrždění růstu. O žádných výprodejích a rapidním snižování cen tak v Praze nemůže být aktuálně řeč.
Zajímavé je se však podívat také na jednotlivé části Prahy, protože situace se nevyvíjí všude stejně. Některé lokality jsou žádanější než jiné a i poptávky se v nich vyvíjí velmi různě.
Lokalitami, které byly zasažené poklesem výrazněji, jsou Praha 1 a Praha 3, kde došlo k poklesu cen o cca 10% oproti předchozímu roku. V Praze 3 už se však ceny začínají pomalu vracet zpět.
V řadě pražských čtvrtí (např. Praha 2, 5, 7) však žádný pokles nenastal - ceny pokračují v pozvolném růstu prakticky nepřetržitě od začátku roku.
Zbývající části Prahy veskrze drží nedávnou úroveň (na grafu Praha 4).
Co si z toho tedy vzít?
Třeba to, že rozhodně nejdete úplně jednoduše generalizovat. I v rámci jednoho města se jednotlivé lokality poměrně dost liší.
Hlavní roli tak bude vždy hrát především kvalita samotné nemovitosti - těch žádanějších se situace prakticky nijak nedotkla a přestože mnozí tvrdí, jak jsou ceny v Praze předražené, tak o žádnou nafouknutou bublinu zdá se nejde.
Pak je tu samozřejmě ještě jedna otázka - Jak se bude situace vyvíjet dále do budoucna?
Nejsem prognostik, ani nemám křišťálovou kouli. Úsudek bych tak nyní nechal na každém z Vás.
Mojí ambicí bylo především předložit Vám fakta, ukázat realitu a vyvrátit některé domněnky, které běhají v médiích a palcových titulcích. Ty totiž mohou zásadně ovlivňovat (a poškozovat) rozhodování každého z nás.
Pokud by Vás k tématu zajímalo něco dalšího, napište mi do komentářů a určitě se tomu můžu v budoucnu také věnovat.
Zároveň ocením jakýkolik Váš feedback.
Ať se Vám daří a příště zase "na počtenou".
Michal Rydlo
Comments