Nálepka "Družstevní byt" má v dnešní době spíše negativní nádech. Je to však oprávněné? Má družstevní bydlení opravdu jen nevýhody, nebo jsou zde i světlé stránky? Podívejme se spolu se na nejvýznamnější rozdíly oproti bytům v osobním vlastnictví a na hlavní body, na co si dát pozor při koupi takového bytu.
Jaké jsou rozdíly mezi Družstevním bytem a bytem v Osobním vlastnictví?
Rozdílů je hned několik a na každý z nich se společně podíváme. Hlavní oblasti jsou následující:
1. Vlastnictví bytu
2. Prodej / převod družstevního bytu
3. Rozhodování o bytu, možnost pronájmu
4. Financování koupě družstevního bytu
5. Cena družstevního bytu
Vlastnictví družstevního bytu - je můj, nebo není?
Toto je základní rozdíl, ze kterého se dále odvíjí všechny další body.
Vlastníkem družstevního bytu je právnická osoba - družstvo (najdete ho zapsané třeba na katastru). Jednotliví družstevníci jsou členové tohoto družstva, kteří mají právo nájmu a užívání bytu.
Nesprávný je tím pádem termín "majitel družstevního bytu", jelikož žádný konkrétní byt nevlastníte. De facto Vám, stejně jako všem ostatním, "patří" kousek každého bytu v celém domě, a společně se domlouváte, kdo kde bude bydlet.
U bytu v osobním vlastnictví je celá tato část průhlednější, jelikož Váš byt je jen Váš a nikdo Vám do toho nemůže moc "kecat".
Prodej družstevního bytu - Rychle a jednoduše
Jestliže prodáváte nebo kupujete družstevní byt, administrativně máte všechno mnohem jednodušší a rychlejší. Majitel bytu se totiž nemění - vše stále patří družstvu.
Celý převod spočívá v převedení členských práv v družstvu = tzn. žádné cesty a návrhy na katastr nemovitostí.
Převod práv je tedy v podstatě skoro neviditelný - pokud se někdo podívá do katastru, tak tam žádnou změnu neobjeví.
Rozhodování o družstevních bytech - Můžu si s bytem dělat co chci?
Z výše uvedeného spoluvlastnictví vyplývá i způsob, jak můžou jednotliví obyvatelé se svými byty nakládat. Veškerá rozhodnutí podléhají družstvu, resp. odsouhlaseným stanovám bytového družstva.
Tři nejčastější oblasti, které vzít v potaz, jsou následující:
1. Možnost pronajímat družstevní byt
Stanovy družstva můžou omezovat, zda je možné byt dále podnajímat (vy jako "vlastník" jste tam vlastně v nájmu, proto se další postoupení bytu označuje jako "podnájem"). Dnes už tato omezení nejsou příliš častá, ale setkat se s nimi můžete.
Jelikož jsou investice do bytů na pronájem dnes velmi populární, rozhodl jsem se to trochu více rozvést i v samostatném článku "Jak na pronájem družstevního bytu".
2. Souhlas družstva s rekonstrukcí
Vzhledem k tomu, že daný byt není po právní stránce Vás, budete potřebovat souhlas družstva i při významnějších úpravách bytu.
3. Ztráta práv na užívání bytu
Pro někoho obava, pro jiné výhoda. Jako družstvo jste takové solidární uskupení. Pokud někdo z Vašich spolu-družstevníků porušuje pravidla (stanovy), může družstvo poměrně jednoduše ukončit jeho právo na užívání bytu. To je ideální proti neplatičům, nebo problémovým existencím.
V případě osobního vlastnictví je to podstatně složitější a často téměř nemožné.
Financování koupě bytu - Dostanu na družstevní byt hypotéku nebo ne?
Často jedna z hlavních domnělých nevýhod družstevního bydlení. Kolikrát jste i Vy slyšeli, že družstevní byt nemůžete koupit na hypotéku?
Jenže to není pravda. Pořídit družstevní byt z hypotéky lze, jen to funguje trochu jinak.
Jelikož toto téma na prohlídkách často diskutujeme, sepsal jsem k němu i samostatný článek "4 cesty k hypotéce na družstevní byt".
Cena družstevního bytu - vyplatí se koupě?
Pokud jde o pořizovací cenu, družstevní byt je často velmi výhodná koupě. V porovnání se srovnatelným bytem v osobním vlastnictví často vycházejí až o 20% levněji. Ideální to je v případě, kdy je v plánu převod do osobního vlastnictví. U pořízení družstevního bytu navíc neplatíte 4% daň z nabytí nemovitosti, takže to je další úspora.
Jestliže se chystáte družstevní byt kupovat, tohoto rozdílu můžete ve svůj prospěch výhodně využít.
Co si dále zjistit při pořízení družstevního bytu:
- Jaké jsou stanovy družstva a další předpisy?
- Zůstává nesplacená anuita?
- Je v plánu převod do osobního vlastnictví?
- Je možné byt podnajímat?
- Jak družstvo hospodaří? Nemá nesplacené dluhy?
Jak výhodně prodat družstevní byt?
Pokud se družstevní byt chystáte prodávat, dávejte si na výše uvedená očekávání pozor. Potenciální kupci často vidí spíše nevýhody družstevního bydlení. Pokud jim nedokážete přesvědčivě argumentovat, budete muset s tímto očekáváním nižší ceny nepěkně bojovat.
V případě že chcete družstevní byt prodat co nejvýhodněji, můžete se obrátit také přímo na mě a společně dostaneme z celého prodeje co nejlepší podmínky.
Díky jestli jste dočetli až sem a přeji Vám krásný den.
Michal Rydlo